경북 포항시 남구 장기면 일대가 동해안을 대표하는 매머드급 체류형 해양 관광 거점으로 탈바꿈한다.

 

국내 리조트 업계의 전통 강자 용평리조트(모나용평)가 참여하는 ‘코스타밸리 조성사업’이 구체적인 윤곽을 드러내면서다.

 

이는 철강 산업에 편중된 포항의 경제 지형을 고부가가치 서비스 산업으로 확장하려는 시도로, 지역 부동산 및 건설 경기에도 훈풍이 불지 주목된다.

 

사업시행자인 ‘코스타밸리모나용평 주식회사’는 포항시 남구 장기면 두원리 산14번지 일원 1,662,205㎡(약 50만 3천 평) 부지에 대한 대규모 관광휴양단지 조성 계획을 확정하고 지난 5일 전략환경영향평가항목등의 결정내용을 공개했다.

 

사업 기간은 2025년부터 2028년까지 4년이며, 단순한 숙박 시설 건립을 넘어 골프와 레저, 휴양이 결합된 복합 단지 조성을 목표로 한다.

 

◇ 바다 보이는 18홀 골프장·펫파크… ‘체류형 관광’ 정조준

 

공개된 토지이용계획안을 분석해보면, 이번 사업의 핵심 캐시카우(Cash Cow)는 전체 부지의 61.2%를 차지하는 1,012,159㎡ 규모의 ‘체육시설(골프장)’이다.

 

사업자 측은 동해안의 지형적 이점을 활용해 바다 조망이 가능한 18홀 대중제 골프장을 조성, 경북권은 물론 수도권 골퍼들까지 유인하겠다는 전략이다.

 

관광휴양시설용지(21.0%)에는 최신 트렌드를 반영한 킬러 콘텐츠가 대거 포진한다.

 

11만8,186㎡ 부지에는 프리미엄 관광호텔과 프라이빗 휴양콘도미니엄이 들어서며, 단지 진입부에는 동해 절경을 조망할 수 있는 전망복합시설이 배치된다.

 

특히 주목되는 부분은 ‘펫파크(Pet Park)’와 ‘스마트 레이싱’이다. 반려동물 양육 인구 1500만 시대를 맞아 소음 간섭을 최소화한 독립형 펫파크를 조성하고, 급경사 지형을 역이용한 루지 등 스마트 레이싱 시설을 도입해 가족 단위 관광객의 체류 시간을 늘리겠다는 복안이다.

 

이는 단순히 '들렀다 가는' 관광이 아닌 '머무르며 소비하는' 관광으로 지역 경제 낙수 효과를 극대화하겠다는 의도다.

 

◇ 전략적 우회 선택한 ‘지구단위계획’… 득과 실은?

 

이번 사업에서 가장 눈여겨볼 대목은 사업 추진 방식의 전략적 변경이다.

 

당초 해당 부지는 ‘제7차 경북권 관광개발계획’ 상 ‘코스타밸리 관광단지’로 지정되어 있었다.

 

그러나 사업자 측은 경북도지사가 지정권자인 ‘관광단지’ 방식을 버리고, 포항시장이 입안·결정하는 ‘관광휴양형 지구단위계획’으로 선회했다.

 

기존 관광단지안은 보전산지 편입 비율이 높고 급경사지가 많아 개발 가용지가 축소되는 치명적인 단점이 있었다.

 

반면, 지구단위계획 방식은 ‘2030 포항시 도시기본계획’상 시가화예정용지를 반영하여 보다 유연한 토지 이용이 가능하다.

 

불필요한 보전산지를 제척해 공사비를 절감하고, 관광진흥법상 필수 시설 도입 의무에서 벗어나 시장 수요에 맞는 시설(숙박, 골프 등)만 탄력적으로 배치할 수 있다는 경제적 판단이 작용한 것이다.

 

이는 인허가 기간을 단축해 금융 비용을 줄이고 사업 속도를 높이겠다는 전략으로 풀이된다.

 

◇ ‘사유지 94%’의 딜레마… 토지 보상이 성패 가른다

 

장밋빛 청사진에도 불구하고 넘어야 할 산은 높다. 가장 큰 리스크는 토지 확보 문제다.

 

토지 소유자별 현황을 보면 국공유지는 6%대에 불과하고, 전체 부지의 93.91%(1,561,029㎡)가 246필지에 달하는 사유지다.

 

문제는 사업 방식 변경에 따른 법적 권한의 차이다. ‘관광단지’로 지정될 경우 토지보상법에 따라 토지 수용권이 부여되지만, 사업자가 선택한 ‘지구단위계획’ 방식은 강제 수용 권한이 없다.

 

즉, 사업 부지 내 사유지를 100% 협의 매수해야만 착공이 가능하다는 뜻이다. 지가 상승을 노린 알박기나 토지주의 반발이 발생할 경우 사업이 장기 표류할 가능성도 배제할 수 없다.

 

이에 따라 향후 보상 협의 과정에서 사업자의 자금력과 협상력이 시험대에 오를 전망이다.

 

환경 규제 또한 변수다. 전략환경영향평가서 초안에 따르면 사업 대상지의 57.1%가 농림지역이며, 대규모 절토와 성토가 수반되는 골프장 공사 특성상 산림 훼손 논란이 불가피하다.

 

대구지방환경청과의 협의 과정에서 원형보전녹지(16.3%) 비율 확대 요구가 거세질 경우, 사업 면적이 축소되거나 수익성이 악화될 우려도 상존한다.

 

◇ 포항 남부권 개발의 기폭제 될까

 

포항시는 코스타밸리 조성사업이 지역 경제의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대하고 있다.

 

블루밸리 국가산단과 연계한 배후 주거·휴양 기능을 강화하고, 호미곶에서 장기면으로 이어지는 해양 관광 벨트를 완성하겠다는 구상이다.

 

포항시 관계자는 “내년 3월 코스타밸리 조성사업 입안 제안을 시작으로 9월 도시계획위원회 심의 등 행정 절차를 속도감 있게 진행할 계획”이라며 “대기업 브랜드가 참여하는 사업인 만큼, 원활한 토지 보상과 환경 협의가 이루어진다면 포항의 산업 지도를 바꾸는 기폭제가 될 것”이라고 밝혔다.

 

모나용평의 운영 노하우와 포항의 천혜 자연환경이 결합된 ‘코스타밸리’가 토지 보상이라는 난관을 뚫고, 2028년 동해안의 새로운 랜드마크로 우뚝 설 수 있을지 업계와 지역민의 이목이 쏠리고 있다.